Perbedaan Akad-akad Kredit Perumahan Syariah

Perbedaan KPR Syariah dengan Akad Murabahah, Akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT), Akad Musyarakah Mutanaqishah (MMQ), dan Akad Istishna

 

Mengajukan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) pada instansi perbankan syariah sekarang ini makin tinggi. Ini memperlihatkan tingkat keinginan rumah dengan pola pendanaan syariah juga makin tinggi. Berlainan dengan pendanaan pada bank konservatif yang berlakukan bunga, di mana dalam ketetapan syariah Islam kehadiran bunga sangat dilarang karena terhitung riba.

Bank syariah memanglah tidak berlakukan bunga atas semua produknya, khususnya dalam soal pendanaan KPR. Meskipun begitu, bukan memiliki arti pendanaan KPR oleh bank syariah tidak memperoleh keuntungan. Keuntungan pendanaan KPR pada bank syariah terang tidak dari penghasilan bunga, tapi pola pendanaan yang syar'i atau sesuai syariat Islam.

 

Jenis-jenis pola pembiayaan KPR bank syariah

Bank syariah minimal mempunyai empat tipe pola pendanaan KPR yang dapat disodorkan dan diputuskan oleh nasabah. Dari ke-4 pola pendanaan KPR itu tidak mengikutsertakan bunga benar-benar, hingga tidak dikuasai oleh tingkat suku bunga yang berjalan. Maknanya, nominal pembayaran angsuran atau cicilan ialah masih sampai usainya periode pendanaan KPR. Adapun berikut beberapa jenis pola pendanaan KPR bank syariah.

 

1. Murabahah

Apakah itu murabahah? Istilah ini kemungkinan kedengar asing karena tidak dipakai dalam komunikasi usaha setiap hari, bahkan juga untuk mereka yang beragama Islam sekalinya. Secara simpel, murabahah bermakna pemasaran. Dalam artian yang lebih luas, murabahah sebagai satu ikrar atau kesepakatan jual-beli di antara instansi keuangan berbasiskan syariah dengan nasabah.

Pemasaran dengan mekanisme atau pola murabahah berlainan dengan pemasaran biasanya. Pada pola ini, tidak ada dusta antara penjual dengan konsumen. Maknanya, penjual memberi info yang pasti berkenaan nilai atau harga dasar barang sebagai object jual-beli ke konsumen, terhitung besar keuntungan yang ditambah di harga dasar barang itu.

Dalam kerangka pendanaan KPR, proses dari pola murabahah ini dengan diawali pembelian rumah oleh bank seperti yang diharapkan nasabah. Seterusnya, bank syariah menjualnya ke nasabah yang inginkan rumah itu dengan nilai jual yang semakin tinggi dari harga pembelian. Nilai jual rumah dari bank syariah ke nasabah semakin tinggi karena bank menambah tingkat atau margin keuntungan di harga pencapaian (harga pembelian). Margin keuntungan ditetapkan oleh bank syariah. Meskipun begitu, harus juga disetujui oleh nasabah berkaitan.

 

2. Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT)

Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) simpelnya bisa dimengerti sebagai sewa punya. IMBT sebagai pola pemasaran barang atau layanan yang memadankan ikrar jual-beli dan sewa sekalian yang disudahi dengan pemilikan atas barang atau layanan sebagai object dalam ikrar ke tangan sang penyewa.

Bagaimana pola IMBT dalam kerangka pendanaan KPR oleh bank syariah? Berikut tingkatan pola pendanaan KPR dengan ikrar IMBT.

Pertama kali nasabah ajukan KPR ke bank syariah dengan memberi info berkaitan dengan rumah yang diharapkan.

Bank syariah beli rumah seperti yang diharapkan nasabah.

Bank syariah selanjutnya sewakan rumah itu ke nasabah dengan kesepakatan bila nasabah menuntaskan sewa sesuai periode saat yang disetujui bersama, karena itu bank syariah akan menghibahkan atau jual rumah itu ke nasabah.

Nasabah sewa rumah sebagai object kesepakatan sepanjang tempo dalam persetujuan dengan bayar ongkos sewa tiap bulan yang besarannya sudah terhitung faedah sewa atau keuntungan untuk bank syariah.

Bila nasabah bisa menuntaskan periode kontraknya, karena itu pemilikan atas rumah itu beralih dari bank syariah ke nasabah.

Dalam implementasi pola IMBT, bank syariah dan nasabah wajib melakukan ikrar ijarah yaitu kesepakatan sewa lebih dulu. Perpindahan hak punya atas rumah sebagai object kesepakatan baik dengan jual-beli atau hibah cuman bisa dilaksanakan sesudah periode ijarah usai.

 

3. Musyarakah Mutanaqishah (MMQ)

Musyarakah Munataqishah (MMQ) sebagai ikrar kerja sama di antara dua faksi ataupun lebih dengan pola kongsi menyusut. Lebih detil, MMQ bisa disimpulkan sebagai satu ikrar kerja sama dua faksi atau lebih buat mempunyai satu asset dalam periode waktu tertentu, di mana di akhir kerja sama terjadi perpindahan atau peralihan hak dari 1 faksi ke faksi yang lain bekerja bersama lewat proses pembayaran dengan bertahap.

Pola MMQ ini secara simpel bisa diterangkan dalam pendanaan KPR, di mana bank syariah dan nasabah bekerja bersama untuk beli sebuah rumah dengan kongsi pendanaan 70% oleh bank syariah dan 30% oleh nasabah. Status pemilikan rumah itu sudah pasti bank syariah dan nasabah. Rumah punya berdua itu selanjutnya dikontrakkan ke nasabah dalam periode waktu tertentu. Nasabah bayar angsuran sewa yang sekalian kurangi sisi hak yang dipunyai bank syariah. Pembayaran angsuran sewa terus dilaksanakan oleh nasabah sampai periode kerja sama usai dan sisi hak bank syariah atas pemilikan rumah itu jadi 0%. Maknanya, diakhir ikrar kerja sama, nasabah memiliki hak atas rumah itu seutuhnya.

 

4. Istishna

Dalam pendanaan KPR lewat bank syariah, rumah yang bakal jadi object kesepakatan tidak selamanya siap ada, tapi harus diminta lebih dulu. Di sini, nasabah pesan rumah ke bank syariah. Atas pesanan itu, bank syariah selanjutnya sediakan rumah seperti pesanan nasabah. Saat rumah siap ada, bank syariah sampaikannya ke nasabah. Seterusnya nasabah bayar rumah itu dengan mekanisme angsuran ke bank syariah sepanjang periode waktu tertentu yang disetujui kedua pihak. Berikut yang disebutkan dengan pendanaan KPR dengan ikrar istishna. Maka istishna sebagai ikrar atau kesepakatan jual-beli berbentuk pemesanan pengerjaan barang dengan persyaratan dan syarat tertentu yang disetujui oleh pemesan (konsumen) dan penjual.

 

Perbedaan akad murabahah, IMBT, MMQ, dan istishna

Murabahah dan istishna sama sebagai ikrar jual-beli, tetapi ke-2 nya mempunyai ketidaksamaan yang signifikan. Demikian juga dengan IMBT dan MMQ yang sama sebagai ikrar sewa, tapi ke-2 nya berlainan. Berikut ketidaksamaan dari ke-4 pola ikrar pendanaan KPR pada bank syariah itu.

Elemen Pembanding	Jenis-Jenis Ikrar Pendanaan KPR Bank Syariah
	Murabahah	IMBT	MMQ	Istishna
Skema	Perjanjian jual beli	Kesepakatan sewa Kesepakatan jual-beli atau hibah	Kesepakatan kerja sama (kongsi) Kesepakatan sewa dengan peralihan hak	Kesepakatan jual-beli berbentuk pesanan
Sumber keuntungan	Laba penjualan	Manfaat sewa	Manfaat sewa Penjualan share hak milik	Keuntungan pemasaran
Tersedianya barang	Tersedia	Tersedia	Tersedia	Belum tersedia

 

 

Tiap pola pendanaan KPR pada bank syariah pasti mempunyai tindakan dan resiko yang lain. Meskipun begitu, pada konsepnya pola pendanaan ini dijajakan ke nasabah sebagai alternative saat menentukan tipe pendanaan berbasiskan syariah yang tentu saja bebas dari elemen riba.